嘉兴市本级存量房买卖全流程指引
一、指引说明
本指引依据嘉兴市存量房交易相关政策及最新服务举措制定，涵盖存量房买卖全流程核心环节、操作规范、所需材料，适用于嘉兴市本级（南湖区、秀洲区、经开区）存量房买卖双方，旨在为交易双方提供清晰、便捷的流程参考，保障交易安全与合法权益。
二、前期准备阶段：需求明确与房源核验（买卖双方配合）
（一）买方：明确需求+筛选房源
梳理核心需求：确定预算范围、家庭居住需求（户型、面积）、偏好区位及配套要求（学区、交通、商业、医疗等），划定精准选房范围。
筛选房源渠道：通过嘉兴市房地产信息综合服务平台（网址：https://www.zhujiaxing.com.cn/）或经政府部门备案登记的正规房地产经纪机构（含门店、官方网站），收集标注有效房源核验码的房源信息；对接时需确认经纪人员已领取政府部门核发的实名工作牌，据此初步筛选符合需求的房源清单。
（二）卖方：梳理房源+合规核验
明确出售诉求：确定合理售价（参考同小区成交价或专业评估）、付款方式偏好（全款/贷款）、交房时间及户口迁出计划。
房源合规核验：产权自查：准备不动产权证（或房产证+土地证）、身份证，确认产权人身份与证件登记一致；共同产权房需取得共有人书面同意出售证明。特殊情形核验：房屋有抵押的，明确抵押银行及剩余贷款金额，咨询“带押过户”流程；有租赁的，书面告知承租人并确认其放弃优先购买权（留存凭证）；房屋设置居住权的，需书面告知买方居住权关键信息；政策性住房需提前办理上市交易审批。
房源挂牌：委托经政府部门备案登记的正规房地产经纪机构挂牌，签订书面委托协议，如实提供房屋产权、户型、装修、特殊情形等信息，配合经纪机构完成房源核验，确保核验码真实有效。
（三）买卖双方：实地考察+产权核验
实地考察：买方通过经纪人员联系卖方进行实地查看房源，核实房屋户型、朝向、装修质量等与描述一致，重点排查漏水、墙体开裂等潜在问题。
产权核验：买方查看卖方不动产权证、身份证，确认产权人信息一致；通过官方平台查询房源核验码，或到不动产登记中心查询房屋权利状态，确认无查封、权属纠纷。
三、签约备案阶段：条款协商与流程规范（买卖双方协同）
（一）协商核心交易条款
买卖双方就以下核心内容协商一致，明确权责：
成交价格、付款方式、首付款比例；
交房时间、户口迁出时限；
房屋附属设施（家电、家具）留存清单；
违约责任（如逾期付款、逾期交房、户口未迁出等赔偿标准）。
（二）签订交易相关合同
购买意向书：买卖双方达成购买意向后，可签订《购房意向书》，买方通过银行转账支付定金给卖方（留存转账凭证），卖方出具正规收据，意向书需明确定金退还/没收条件及违约责任。
经纪服务合同：买卖双方与备案的经纪机构共同签订经纪服务合同，明确经纪机构的服务范围、佣金标准及支付时间、三方权责，避免后续服务纠纷。
浙江省存量房买卖合同：需采用浙江省建设部门、市场监管部门联合制定的《浙江省存量房买卖合同》，合同需逐条明确核心交易条款，确保权责清晰、无遗漏。
（三）办理网签备案
通过经纪机构、官方授权服务窗口办理网签；自行交易的买卖双方可直接到授权窗口办理。网签可防范“一房多卖”，签订合同后及时查询备案状态。
（四）特殊场景处理
委托办理：需提前准备经公证的《授权委托书》及受托人身份证，明确权限与期限。
四、贷款办理与付款阶段：资金落实与安全支付（买方主导，卖方配合）
（一）贷款购房流程
支付首付款：买方按合同约定向卖方支付首付款，留存银行转账记录、卖方出具的收据等凭证。
贷款预审：买方向银行或公积金中心提交申请材料（身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、近6个月银行流水、征信报告、首付款凭证；公积金贷款需额外提供缴存证明，且无未结清公积金贷款），卖方配合提供相关房源产权材料。
贷款审批：银行或公积金中心完成终审，明确贷款金额、放款时间及条件。
款项划转：贷款审批通过后，贷款金额按不动产登记结果及合同约定，划转至卖方指定账户。
（二）全款购房流程
买方按合同付款节点，通过银行转账支付购房款，留存完整支付凭证，避免现金交易；卖方按约定收取款项并出具收据。
（三）公积金提取支付首付（符合条件可办）
适用条件：买方购买二手自住住房，且无未结清公积金贷款。
准备材料：买方及卖方身份证明、关系证明（直系亲属）、承诺书、拟购房屋不动产权证、买卖合同等。
办理流程：查询公积金余额→买卖双方到场申请→审核通过后资金划转。
额度限制：提取总额不超过首付款及账户余额，与贷款额合计不超过房屋总价。
（四）带押过户专项流程（房屋有抵押时适用）
前期协商：买卖双方与卖方原抵押银行、买方贷款银行（可跨行）提前协商，明确带押过户模式、贷款额度、资金划转路径（如贷款资金优先偿还卖方剩余房贷）及“三合一”登记（存量房转移+原抵押权变更+新抵押权设立）的办理细节。
材料配合：卖方需提供原抵押合同、银行出具的同意带押过户函；买方按贷款要求提交申请材料，三方共同确认资金安全划转方案。
流程衔接：贷款审批通过后，同步办理过户缴税与“三合一”产权登记，确保贷款放款与抵押权变更、产权转移无缝衔接，避免资金或权属风险。
五、过户缴税与产权登记阶段：权属转移（买卖双方共同办理）
（一）备齐办理材料
共同材料：网签后的买卖合同原件。
卖方材料：身份证、户口本、婚姻证明、不动产权证原件及复印件；政策性住房需提供上市审批单。
买方材料：身份证、户口本、婚姻证明原件及复印件；贷款购房需提供抵押合同及相关材料。
（二）选择办理渠道
支持三区通办（涉及划拨土地需补缴出让金的除外），可就近选择政务服务中心：
经开区政务服务中心：槜李路1818号金融广场一期BC幢，电话0573-83615347；
南湖区政务服务中心：凌公塘路1683号，电话0573-83965210、0573-86912345；
秀洲区政务服务中心：成秀路328号，电话0573-82722566。
（三）现场审核与缴税
双方提交材料审核通过后，缴纳契税、个人所得税等相关税费，领取完税证明（缴税标准见下表）。
（四）办理产权登记
常规过户：缴税后办理房屋所有权转移登记。
带押过户：同步办理存量房转移、原抵押权变更及新抵押权设立“三合一”登记。
（五）领取不动产权证
一般1个工作日领取；贷款购房的，他项权证明由银行留存。
六、交房收尾阶段：结清遗留与完成交接（买卖双方配合）
（一）费用结清核验
买方核对物业费、水电燃气费等是否结清，要求卖方提供凭证并签字确认；卖方需提前结清相关费用，避免后续纠纷。
（二）房屋交接验收
双方签订《房屋交接单》，核对钥匙、家电家具清单，实地查验设施设备是否完好，问题及时协商处理并留存照片、视频记录。
（三）户口迁出确认
买方要求卖方提供户口迁出回执，预留1-5万元交房保证金，确认户口迁出后再支付；卖方需按合同约定时限完成户口迁出。
（四）配套业务过户
买方携带不动产权证、身份证到水电燃气窗口办理过户，到小区物业备案；卖方需配合提供相关原缴费凭证（如有）。
（五）文件保存
买卖双方分别整理保管合同、网签证明、完税证明、不动产权证、贷款合同（如有）、收款/付款凭证、交接单等文件，以备查询。
