01 新房成交持续探底  “好房子”成关键变量

年日均成交约12套。

2025年，市本级住宅新房成交备案共计4543套，同比2024年下降39.46%，较历史高点2020年下降83.89%，全年成交量再探底。

承接2024年系列政策的后续效应，2025年一季度新房市场相对活跃，成交走势较好，3月出现了全年高点（625套），而二三季度成交锐减，到了四季度才有小幅回升。

由此可见，在楼市深度调整期，政策刺激对短期成交确实有拉动作用，但效果边际递减，对长期的市场信心，尤其是非一线核心城市的改善非常有限。

遵循“控增量、去库存、优供给”的主线，2025年新房市场，仍以存量去化为主。

上半年，市本级的新房市场并没有出现新面孔，但有湖境云庐、至境园、馥香园、春山禾府和嘉宸府等优质楼盘续销，为市场提供了结构性机会。

另外，像秀湖西等板块的房票政策支持，锦玉园、凌云府等项目的出清周期也大幅缩短，为板块后续企稳和新产品入市，腾挪了空间。

下半年，随着云栖玫瑰园、德宸府、晓风明月、凤咏璟庐、安漫湖墅和御璟湾等全新盘的入市，市本级以改善型需求为导向的“好房子”提质进程，肉眼可见有了大加速，而最后一季度成交量的回暖，也正是市场给到的最真实反馈。

 图源绿城·云栖玫瑰园

很显然，行业深度调整期，“好房子”已经成为新房市场寻找平衡的关键变量。

02 二手房刚需主导  惜售现象显现

和新房相比，二手房的成交数据呈现出较强的韧性。

2025年，市本级住宅二手房成交备案共计12832套，同比2024年仅小幅下调2.78%。

除春节期间，月度成交并没有太大起伏，均保持在千套左右，在年尾最后一个月也迎来一波小回升，环比上涨9%。

当然，二手房市场也存在显著分化，从市房协公布的月成交排名可见，房龄较成熟的低总价房源，是成交的主力军。

对刚需群体而言，2025年小总价的新房房源依旧缺位，此时，地段成熟，且具有现房优势+更大的价格弹性的二手房，就凸显出极大的吸引力。

而定位“刚改、中改”的二手房源成交明显遇冷，主要原因在于，以价换量仍是2025年二手房市场的主旋律，持有这类房产的业主，在面对价格下行，同时又有高质量新房分流的双重夹击下，只能被动“惜售”观望。

一方面，二手房市场需求端仍是刚需主导，成交量依然向低总价、小户型倾斜，成交高度依赖“以价换量”；另一方面，供应端挂牌积极性下降，部分业主进入“观望”模式，供需双方只能在不断的价格调整中，换取新的平衡点。

正因如此，2025年全年二手房挂牌量增速放缓，据安居客公布的百城二手房数据，嘉兴大市2025年的二手房挂牌量，较24年少了0.54万套，下降2.27%。

由此可见，二手房市场尤其是次新房品类，供求双方的价格博弈或许还将加剧。

03 成交量差距拉大  楼市进入存量时代

新房和二手房的成交占比差距，越拉越大。

2024年，市本级二手房成交量占年度总成交量63.75%，到了2025年，这一比值来到了73.85%，从四六开，到三七开，二手房成交量占比的不断升高，实质上是楼市进入存量时代的必然结果。

首先，就是人口结构变化，影响供求变化。

现阶段全国的出生率都在走低，大部分城市人口新增主要依靠外来流入，本地改善型需求释放变缓，而新房市场的需求主体，正是这部分内生需求。

当内生需求不够充沛时，成交量走低也不足为怪，此时，新房市场的核心逻辑，就来到了“以质换量”的阶段。

而“即买即住，配套成熟”的二手房，恰好能满足流入人口的刚性需求，且和新房相比，这部分房源供给充裕，选择多样，因此，随着人口结构变化，二手房也从以往的行业“配角”，逐渐成为迈向楼市的主力。

其次，行业的底层逻辑发生变化。

众所周知，房产信奉已久的金融预期被打破，楼市的内驱力，逐渐从资产回归居住，因此，新房和二手房的价格和价值路径，就更被清晰分离，形成此消彼长的成交局面。

很显然，新房和二手房之间，也面临着深度分化，一边是面向行业未来的高质量改善，一边是立足当下的高性价比存量流通，而且，这种分化，不是暂时的波动，或将是市场重构长期趋势的开始。

因此，我们更不能再简单地用“涨跌”来看待这个行业，无论是房企亦或是购房者，未来须将买卖思维，转变为“城市运营”思维，才能获得更清晰有效的视角！

来源：明日观地产